L’arrêt rendu par la Cour de cassation le 11 mai 2022 (3e chambre civile, RG N°19-13738) répond à une question, très importante en pratique, à savoir : quel est l’effet de l’accord donné au principe du renouvellement, sur la mise en œuvre antérieure à cet accord, de la clause résolutoire ?
Dans cet arrêt, le preneur avait pris l’initiative de demander le renouvellement du bail. Postérieurement, le bailleur lui avait notifié un commandement de payer visant la clause, avant d’accepter, pile trois mois plus tard (soit dans le délai légal), le principe du renouvellement du bail.
La Cour de cassation juge que le bailleur a renoncé, sans équivoque, à se prévaloir des fautes du locataire en accordant le principe du renouvellement du bail.
En conclusion, l’état du droit sur cette question juridique est désormais fixé et bien justifié :
- Si le locataire a commis des fautes en cours de bail et que le bailleur a notifié un commandement de payer, ces fautes sont automatiquement purgées et le bail reconduit, dès lors que, en fin de bail, le locataire a délivré un congé pour demander son renouvellement et que, dans le délai légal de trois mois, le bailleur a soit gardé le silence, soit donné son accord de principe de principe de renouvellement.
- Le bail est alors renouvelé, et le bailleur dont la volonté est qualifiée de « sans équivoque », n’est plus en droit de se prévaloir des fautes antérieurement commises, peu importe leur gravité.
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